Cláusula suelo y contratos de compraventa con subrogación de hipoteca

Cláusula suelo y contratos de compraventa con subrogación de hipoteca

 

Es posible que a la hora de comprar una vivienda esta tenga constituida una hipoteca por la promotora inmobiliaria. Cuando se da esta situación el comprador en cuestión tiene la opción de subrogarse en la posición deudora que ocupaba la promotora y asumir parte del pago de dicho préstamo.

Lo más habitual en estos casos es que, cuando el comprador decide subrogarse en la posición del promotor, al mismo tiempo constituya también una novación para ampliar el plazo de amortización y el capital del préstamo, lo cual implica la intervención de la entidad bancaria en dicha operación.

No obstante, existen ocasiones en las que el comprador que se subroga no realiza ninguna novación por lo que en la escritura notarial tan solo intervienen el comprador y el promotor.

Como consecuencia de este último supuesto, han surgido controversias por las que nos hemos preguntado si las entidades financieras tienen alguna obligación de informar sobre la existencia de la cláusula suelo en operaciones en las que no ha tenido una intervención directa o si es posible por parte de los consumidores solicitar la nulidad de la cláusula suelo en esos casos.

Esas cuestiones han encontrado una respuesta clara y definitiva durante el pasado mes de enero ya que el Tribunal Supremo se ha pronunciado de manera muy concluyente y reiterada sobre la obligación de las entidades bancarias de informar al consumidor sobre la existencia de la cláusula suelo en los casos de subrogación en el préstamo otorgado al promotor vendedor del inmueble. De hecho, durante ese período de tiempo se han dictado hasta cinco sentencias sobre la materia (números 24/2018, 25/2018, 32/2018, 38/2018 y 42/2018).

Hasta ahora no existía un criterio claro y consolidado acerca de las obligaciones que tenían las entidades bancarias en estos casos de subrogación de consumidores en préstamos formalizados por promotores. De hecho, las entidades bancarias alegaban, y así lo entendían determinadas Audiencias Provinciales como la de Sevilla, que quien tenía la obligación de informar al comprador sobre el contenido del préstamo hipotecario, incluida la existencia de la cláusula suelo, era la promotora que vendía el inmueble hipotecado.

No obstante, el Tribunal Supremo reitera y concluye lo que ya había dispuesto en la Sentencia 643/2017 de 24 de noviembre de 2017 en la que indicaba que “el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato”.

El Alto Tribunal afirma que no es posible liberar a la entidad bancaria de su obligación de informar sobre el contenido del préstamo hipotecario y que para superar el control de transparencia en la contratación con consumidores la entidad bancaria debe otorgar al consumidor la información precontractual suficiente, pues es justo en esa fase precontractual cuando se toma la decisión de contratar.

Ante tales circunstancias, si usted es un consumidor que se ha subrogado en un préstamo hipotecario y está pensando en solicitar la nulidad de la cláusula suelo, le recomendamos que ponga su caso en manos de un abogado que le asesore y pueda defender sus derechos.

Clàusula terra i contractes de compravenda amb subrogació d’hipoteca

Clàusula terra i contractes de compravenda amb subrogació d’hipoteca

És possible que a l’hora de comprar un habitatge aquest tingui constituïda una hipoteca per la promotora immobiliària. Quan es dóna aquesta situació el comprador en qüestió té l’opció de subrogar-se en la posició deutora que ocupava la promotora i assumir part del pagament de l’esmentat préstec.

El més habitual en aquests casos és que, quan el comprador decideix subrogar-se en la posició del promotor, alhora constitueixi també una novació per ampliar el termini d’amortització i el capital del préstec, la qual cosa implica la intervenció de l’entitat bancària en l’esmentada operació.

No obstant, existeixen ocasions en les quals el comprador que se subroga no realitza cap novació, per la qual cosa en l’escriptura notarial tan sols intervenen el comprador i el promotor.

Com a conseqüència d’aquest últim supòsit, han sorgit controvèrsies mitjançant les quals ens hem preguntat si les entitats financeres tenen alguna obligació d’informar sobre l’existència de la clàusula terra en operacions en les quals no han tingut una intervenció directa o si és possible per part dels consumidors sol·licitar la nul·litat de la clàusula terra en aquests casos.

Aquestes qüestions han trobat una resposta clara i definitiva durant el mes de gener passat ja que el Tribunal Suprem s’ha pronunciat de manera molt concloent i reiterada sobre l’obligació de les entitats bancàries d’informar el consumidor sobre l’existència de la clàusula terra en els casos de subrogació en el préstec atorgat al promotor venedor de l’immoble. De fet, durant aquell període de temps s’han dictat fins a cinc sentències sobre la matèria (números 24/2018, 25/2018, 32/2018, 38/2018 i 42/2018).

Fins ara no existia cap criteri clar i consolidat sobre les obligacions que tenien les entitats bancàries en aquests casos de subrogació de consumidors en préstecs formalitzats per promotors. De fet, les entitats bancàries al·legaven, i així ho entenien determinades Audiències Provincials com la de Sevilla, que qui tenia l’obligació d’informar el comprador sobre el contingut del préstec hipotecari, inclosa l’existència de la clàusula terra, era la promotora que venia l’immoble hipotecat.

No obstant, el Tribunal Suprem reitera i conclou el que ja havia disposat en la Sentència 643/2017 del 24 de novembre del 2017 en la qual indicava que “el fet que el préstec hipotecari no sigui concedit directament al consumidor, sinó que aquest se subrogui en un préstec prèviament concedit al promotor que li ven l’habitatge, no eximeix l’entitat bancària de l’obligació de subministrar al consumidor informació que li permeti adoptar la seua decisió de contractar amb ple coneixement de la càrrega econòmica i jurídica que li suposarà subrogar-se com a prestatari en el préstec hipotecari, sense necessitat de realitzar una anàlisi minuciosa i detallada del contracte”. L’Alt Tribunal afirma que no és possible alliberar l’entitat bancària de la seua obligació d’informar sobre el contingut del préstec hipotecari i que per superar el control de transparència en la contractació amb consumidors l’entitat bancària ha d’atorgar al consumidor la informació precontractual suficient, ja que és just en aquella fase precontractual quan es pren la decisió de contractar.

Davant de tals circumstàncies, si vosaltres sou consumidors que us heu subrogat en un préstec hipotecari i esteu pensant de sol·licitar la nul·litat de la clàusula terra, us recomanem que poseu el vostre cas en mans d’un advocat que us assessori i pugui defensar els vostres drets.

©2023 Huguet & Ostáriz advocats - Lleida

Descubre más desde Huguet & Ostáriz

Suscríbete ahora para seguir leyendo y obtener acceso al archivo completo.

Seguir leyendo

Ir al contenido