La fiança lliurada a l’inici de l’contracte Què ha de fer l’arrendador?
La fiança en els contractes d’arrendament és una quantitat en metàl·lic que l’arrendatari ha de lliurar a l’arrendador per garantir els possibles incompliments per part de l’inquilí, ja sigui per danys o per impagament de renda.
Aquesta obligació ve recollida en l’art. 36 de la Llei 29/1994, d’arrendaments urbans, per als contractes posteriors a l’1 de gener de 1995, i en l’art. 105 de l’Text Refós de 1964. La fiança, per tant, és una obligació legal que vincula a tots els contractes, ja sigui d’habitatge o d’ús diferent l’incompliment pot donar lloc a la resolució de l’contracte; així ho estableix la Sentència de l’Audiència Provincial de La Corunya de 16 de febrer de 2006, que va estimar el desnonament davant l’impagament de la fiança en el moment de presentar la demanda.
L’obligació de l’arrendatari es produeix en el moment de la signatura de l’contracte que implica el lliurament de la quantitat d’una mensualitat de renda en cas d’arrendaments d’habitatge i dos per als d’ús diferent, amb independència que les parts pactin la constitució de un altre tipus de garanties addicionals. Un cop lliurada a l’arrendat …
S’estableix que les comunitats autònomes poden establir l’obligació dels arrendadors de dipositar la fiança, que no meritarà cap interès, de manera que cada comunitat, dins les seves competències, en la majoria dels casos, han disposat d’un sistema i d’un organisme encarregat de custodiar i tornar les fiances d’acord amb la seva pròpia regulació. Aquesta regulació implica que les parts dins d’un contracte de naturalesa privat no puguin fer cap tipus de pacte sobre la fiança, podent disposar les pròpies comunitats de les quantitats dipositades.
Dins de les variacions que ha establert cada comunitat, hi ha unes línies generals per dipositar de la fiança, sent l’obligació sempre de l’arrendador. El termini general és d’un mes (Aragó, Andalusia, Galícia, País Basc. Etc.), però pot variar entre els quinze dies com passa a Cantàbria o València, fins als dos mesos que permet Catalunya.
En els casos de canvi de titularitat de l’immoble, algunes comunitats com Madrid, exigeixen que el nou arrendador ho comuniqui a l’organisme corresponent juntament amb el document acreditatiu de l’canvi i l’oficina encarregada haurà de generar un nou resguard de dipòsit.
Pel que fa a la forma de dipositar la fiança i el lloc, cada comunitat va variant, en algunes és obligatori el lliurament en metàl·lic de la quantitat.
El lloc pot ser un organisme oficial com l’Institut Català de l’Sòl o l’Institut de l’Habitatge de Madrid (IVIMA), mitjançant ingrés per models formalitzats davant l’Agència Tributària com a Andalusia o en comptes bancaris habilitades per l’Administració com a Extremadura, que haurà d’ingressar a la Caixa General de Dipòsits de la Tresoreria de la Junta. La documentació general que s’ha de presentar és una còpia de l’contracte d’arrendament i el DNI de l’arrendador. Un cop realitzat, l’arrendador té l’obligació de lliurar a l’arrendatari una còpia de l’resguard que lliura cada Administració.
L’incompliment de l’obligació de dipòsit de l’arrendador suposa una infracció de caràcter administratiu que pot ser qualificada de lleu, com passa a Catalunya, si es retarda en més de dos mesos, la sanció el de el 35% de l’import de la fiança. A Aragó o Galícia, la sanció oscil·la entre el 5% i el 35% de l’import. En el cas de Madrid, la infracció està tipificada com a greu i suposa una multa entre el 26% i el 50%, amb el límit de 90.000 euros.
També s’estableixen sancions en els casos en què no es col·labori o s’obstrueixi en les actuacions d’inspecció realitzades per cada administració. El termini de prescripció de les infraccions va entre els nou mesos i els quatre anys.
Un cop resolt el contracte de lloguer i comunicat a l’organisme corresponent, l’administració té el termini d’un mes per tornar l’import a l’arrendador, transcorregut aquest termini començarà a meritar-se l’interès legal corresponent. La sol·licitud de la devolució varia depenent de la Comunitat, però en la majoria dels casos hi ha un formulari a disposició de l’arrendador.
L’obligació és únicament de l’arrendador, en cap cas l’arrendatari pot ser sancionat per no ho fa, però sí que és recomanable que demani el dipòsit a l’efecte de les deduccions de l’IRPF de les comunitats autònomes.